Технический заказчик
Берём на себя функцию, которую обычно выполняет служба капитального строительства: от задания на проектирование до ввода объекта в эксплуатацию. Либо, если подрядчик уже есть, ведём независимый строительный контроль — проверяем его работу в ваших интересах.
Мы работаем на существующих действующих объектах, где стройка — разовая задача, а производство не останавливается. Это другой режим, чем на новой площадке: график согласуется с эксплуатацией, работы идут захватками, подрядчик заходит через действующие ворота и живёт по вашему пропускному режиму.
Индустриальные здания: склады, производственные комплексы, цеха. Москва и Московская область, Санкт-Петербург, области ЦФО.
Кто такой технический заказчик по закону
Определение даёт пункт 22 статьи 1 Градостроительного кодекса: технический заказчик — «юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства…». Дальше в том же пункте перечислены функции: подготовка заданий, предоставление исполнителям материалов и документов, утверждение проектной документации, подписание документов для получения разрешения на ввод. Отсюда четыре практических следствия.
Действует от имени застройщика
Не подменяет собственника и не становится владельцем объекта: решения и деньги остаются за вами, как и право в любой момент полномочия ограничить или отозвать.
Заключает договоры с исполнителями
Изыскатели, проектировщики, подрядчики, поставщики — через одно ответственное лицо вместо десятка договоров на вашей стороне.
Не выполняет работы
Отличие от генподрядчика: тот строит и отвечает за результат, технический заказчик организует и контролирует — отвечает за соответствие результата заданию, проекту и нормативам. Совмещать роли на одном объекте нельзя без потери смысла контроля.
Не застройщик
Застройщик владеет участком или объектом и обеспечивает строительство; технический заказчик работает по его поручению. Титул остаётся у застройщика, функция передаётся.
Смысл конструкции простой: закон разрешает передать организацию проекта профессионалу, не передавая ни собственность, ни принятие решений.
Две разные задачи, которые часто путают
Технический заказчик
Ведёт проект целиком. Вы принимаете решения и платите, всё остальное — задание проектировщику, изыскания, согласования, тендеры, контроль подрядчиков, ввод в эксплуатацию — делаем мы. Нужен, когда у вас нет службы капстроительства или объект разовый.
Независимый строительный контроль
Узкая задача. Подрядчик уже есть, стройка идёт. Мы не участвуем в работах и проверяем, что он делает и за что выставляет счета.
Разница в том, кто отвечает за проект. В первом случае — мы, во втором — ваш подрядчик, а мы отвечаем за то, что вы о его работе знаете правду.
Выбор определяется не размером объекта, а этапом: до выбора проектировщика — первый формат, на идущей стройке — второй.
Один инженер не может одновременно строить и проверять того, кто строит. Поэтому мы берём либо одну роль, либо другую, и никогда обе на одном объекте.
Нет своей службы капитального строительства
Типовая ситуация: предприятие работает, производство загружено, а стройка — разовая задача. Держать под неё отдел из проектировщика, сметчика, инженера технадзора и снабженца нерационально: после ввода их нечем занять.
Что происходит без такой службы. Проектировщик сдаёт документацию, которую некому проверить. Подрядчик приходит со сметой, которую некому сверить с проектом. Стройка идёт без освидетельствования скрытых работ, и на вводе выясняется, что часть исполнительной документации не собрана. Объект запускается с задержкой, бюджет вырастает.
Чаще всего функцию по умолчанию забирает кто-то из своих: главный инженер, начальник производства, директор по эксплуатации. Человек компетентный, но занятый и не обязанный разбираться в составе исполнительной документации и в расценках. Стройка идёт по остаточному принципу, а ответственность за неё на нём.
Технический заказчик на аутсорсе закрывает эту функцию на срок проекта. Один ответственный вместо необходимости координировать десяток подрядчиков — и без расширения штата.
Модель подходит инвестиционным фондам, банкам с залоговыми активами и производственным предприятиям, для которых стройка не основной бизнес.
Служба капстроительства нужна тем, у кого стройка постоянная. Остальным — та же функция, но на срок проекта.
Технический заказчик на действующем объекте
Почти весь рынок технического заказчика — новое строительство: площадка в поле, забор, вагончики, никакой эксплуатации вокруг. На работающем предприятии задача устроена иначе.
График согласуется с эксплуатацией, а не с подрядчиком
Последовательность определяет не удобство бригады, а то, в каком порядке производство или склад освобождает зоны. Менять график в одностороннем порядке подрядчик не может.
Работа захватками
Объект делится на участки, которые выводятся из эксплуатации по очереди и возвращаются по мере готовности. Размер захватки — предмет технологии, а не переговоров.
Пропускной режим и допуски
Люди подрядчика проходят на действующее предприятие: списки, наряды-допуски, инструктажи по охране труда. Выдаёт допуск и проводит вводный инструктаж принимающая сторона — это её полномочие и её ответственность. Наша работа в том, чтобы заявки подавались вовремя и в нужном составе, а подрядчик режим соблюдал: иначе этим занимается ваша служба безопасности в ручном режиме.
Огневые работы рядом с производством
Сварка и резка — отдельный порядок допуска, дежурство, контроль после окончания. Наряд-допуск оформляет эксплуатирующая организация; мы обеспечиваем, чтобы он был получен до начала работ и чтобы условия в нём выполнялись. Один несогласованный наряд может остановить смену.
Поставки через действующие ворота
Материалы едут по тем же подъездам, по которым идёт отгрузка: окно разгрузки, маршрут, место складирования и непересечение с грузопотоком планируются заранее, а не решаются на въезде.
Ограничения по шуму, пыли и вибрации
Рядом идёт работа, иногда хранение продукции, для которой пыль критична: часть операций переносится на нерабочие смены, часть заменяется безударными способами.
Процесс нельзя остановить
Это исходное условие, а не пожелание. В большинстве случаев работы ведутся без остановки складских и производственных процессов; там, где остановка неизбежна, она планируется заранее, как отдельное событие со своим окном.
На новой площадке технический заказчик управляет стройкой. На действующем — ещё и границей между стройкой и вашим производством, а именно на ней теряются сроки и деньги.
НаправлениеРемонт индустриальных зданийНаправлениеРасширение: пристройка, надстройка, ёмкостьРазборЗащита складов от БПЛА: почему сплошное накрытие не работаетЧто мы берём на себя как технический заказчик
Задание на проектирование
Переводим задачу собственника в технические требования: что должно быть в здании, под какие нагрузки, с какими мощностями. Ошибка здесь дороже всех последующих: проектировщик работает по заданию, и что в него не попало, в проект не попадёт. Исходные данные даёт обследование.
Изыскания и проектирование
Подбираем исполнителей, ведём договоры, проверяем разделы на соответствие заданию и на выполнимость: решение бывает правильным по нормам и неосуществимым в существующем здании с его габаритами и действующим производством. Состав документации — на странице проектирования и расчётов.
Разрешительная документация
Технические условия и подключение к сетям, согласования, разрешение на строительство или реконструкцию: комплектуем, подаём, отрабатываем замечания. На реконструкции сроки этих процедур чаще всего и есть критический путь.
Тендеры
Формируем конкурсную документацию, сравниваем предложения по сопоставимым объёмам, а не по итоговой цифре. Разница обычно не в расценках, а в том, что в одно включено, а во второе нет и будет предъявлено дополнительным соглашением.
Контроль строительства
Соответствие проекту и нормативам, качество, освидетельствование скрытых работ, исполнительная документация, объёмы и сметы. Подробно — в следующем разделе.
Ввод в эксплуатацию
Сбор документации, взаимодействие с надзорными органами, получение разрешения на ввод. Начинается не в конце стройки, а в начале: комплект собирается по ходу, восстановить его задним числом почти невозможно. Что именно остаётся у собственника — на странице документов.
На действующем объекте работы ведутся по согласованному графику — в большинстве случаев без остановки складских и производственных процессов.
Шесть блоков берутся целиком или частично. Чаще всего нужны не все, и мы говорим об этом на первом разговоре.
Независимый строительный контроль
Стройка идёт, подрядчик выбран, но вы не уверены в качестве работ, объёмах или соответствии проекту.
Почему это должен делать не подрядчик. Строительный контроль, который ведёт сам подрядчик, — это самопроверка. Наш интерес противоположен интересу исполнителя работ: мы не участвуем в работах, не связаны с подрядчиком и не заинтересованы ни в чём, кроме соответствия сделанного проекту.
Так устроен и закон. Часть 2 статьи 53 Градостроительного кодекса: строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство, а при договорном строительстве — также застройщиком, техническим заказчиком или лицом, ответственным за эксплуатацию здания. Контроль подрядчика — его обязанность, а не ваша гарантия; вторая половина конструкции — контроль со стороны заказчика.
Порядок и состав контроля установлены также СП 48.13330.2019 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» (приказ Минстроя России от 24.12.2019 № 861/пр, действующая редакция — от 21.04.2025). Что проверяется и в каком порядке:
Входной контроль
Материалы и изделия проверяются при поступлении: соответствие проекту, паспорта и сертификаты, состояние после транспортировки. Не прошедший контроль материал не должен попасть в дело: после укладки претензия к нему дороже на порядок.
Операционный контроль
Проверка в процессе, а не после: технология, последовательность, режимы, соответствие фактических решений проектным и оформление отступлений.
Освидетельствование скрытых работ
Ключевой пункт: всё, что закрывается следующим слоем, принимается до закрытия и оформляется актом. Акт, не подписанный вовремя, потом не подписывается вообще, а вскрывать готовое — отдельные деньги.
Геодезический контроль
Разбивочные работы и исполнительная съёмка: отметки, оси и фактическое положение конструкций проверяются инструментально, а не по чертежу.
Лабораторный контроль
Бетон, сварные соединения, грунты. Собственной испытательной лаборатории у нас нет: исследования выполняем через аккредитованные лаборатории-партнёры, протоколы входят в исполнительную документацию.
Приёмочный контроль
Приёмка законченных этапов и объекта: соответствие проекту, комплектность, устранение замечаний.
Контроль объёмов и смет
Объёмы в актах сверяются с проектом и с фактом, расценки — со сметой, изменения — с оформленными решениями. Отдельно в следующем разделе.
Ведение исполнительной документации
Журналы работ, акты, исполнительные схемы — то, чем вы потом доказываете, что объект построен по проекту.
Контроль работает только в реальном времени: всё, что можно было проверить до закрытия конструкции, после проверке не поддаётся.
Подрядчик завышает объёмы
Это не редкость и почти никогда не выглядит как обман. Типовые ситуации: в акт попадают объёмы, которых нет в проекте; работы предъявляются дважды под разными наименованиями; скрытые работы закрываются без освидетельствования, и проверить их уже нельзя; в смете стоят расценки на материалы, заменённые на объекте на более дешёвые.
Что с этим делает строительный контроль. Объёмы в акте сверяются с проектом и с фактом на площадке. Скрытые работы принимаются до того, как их закроют. Материалы проверяются по паспортам и сертификатам. Расценки сверяются со сметой, изменения — с оформленными решениями.
Результат — акты, которые можно подписывать, и фиксация того, что подписывать нельзя.
Оговорка: задача контроля — не поймать подрядчика, а привести предъявленное в соответствие с фактом. Обычно расхождение снимается перепиской и корректировкой акта. Конфликт возникает там, где контроля не было полгода и расхождение накопилось.
Чем раньше начат контроль, тем он дешевле и тем меньше похож на разбирательство.
Что вы получаете от нас
Семь позиций:
Периодические отчёты о ходе работ
Что сделано, что идёт по графику, что отстаёт и почему, какие решения нужны от вас и к какому сроку.
Акты освидетельствования скрытых работ
Подписанные до закрытия конструкций, с привязкой к проекту.
Замечания и предписания подрядчику
С контролем устранения: что выдано, в какой срок, что устранено.
Фотофиксация
По захваткам и скрытым работам — с датой и привязкой к месту.
Заключения по объёмам и сметам
Что принимать к оплате, что предъявлено сверх проекта, что требует оформления решением.
Исполнительная документация
Журналы работ, исполнительные схемы, паспорта и сертификаты, протоколы испытаний.
Комплект к вводу в эксплуатацию
Собранный по ходу проекта, а не восстановленный в конце.
Комплект принадлежит вам с первого дня, а не выдаётся на финише: если проект остановлен или подрядчик заменён, документация остаётся у собственника.
Когда технический заказчик на аутсорсе не нужен
Услуга окупается не всегда, и лучше сказать об этом сразу.
У вас есть своя служба капитального строительства
Если в штате инженер технадзора, сметчик и человек, ведущий исполнительную документацию, внешний технический заказчик дублирует их работу.
Объём работ мал
На небольшом разовом ремонте сопровождение стоит сопоставимо с работами: дешевле разовая проверка сметы и акта.
Подрядчик проверенный, работа типовая
Если работаете с ним много лет и вопросов не было, контроль будет фиксировать отсутствие проблем — это тоже результат, но он стоит денег.
Объект не индустриальный
Офисы в бизнес-центрах, торговля, жильё — не наш профиль.
Во всех четырёх случаях мы так и говорим: продавать сопровождение там, где оно не окупится, — способ потерять заказчика на следующем объекте.
Нужен ли технический заказчик, видно после первого разговора — и этот разговор бесплатный.
Объекты
Индустриальные объекты, где SCO вела функции технического заказчика. Названия заказчиков и адреса не раскрываются.
Более 100 000 м²
Распределительный центр, Московская область. Полный цикл: сопровождение проектирования, получение разрешения на строительство, строительный контроль в течение всей стройки, заключение о соответствии, ввод в эксплуатацию. Срок — два года.
Отдельный результат: часть предъявленного генподрядчиком сверх бюджета как дополнительные работы отклонена по проверке объёмов и документов — порядка десятой части бюджета строительства. Первоначальный бюджет удержан, срок реализации сокращён на четыре месяца.
99 547 м²
Производственно-складской комплекс класса А. Московская область, Минское шоссе. Стадия проектирования.
93 927 м²
Складской комплекс класса А. Московская область, Горьковское шоссе. Разработка концепции.
45 000 м²
Складской комплекс класса А. Санкт-Петербург. Стадия проектирования.
10 000 м²
Производственно-складской комплекс класса А. Москва. Стадия проектирования.
Остальные работы — в разделе проектов.
Первый объект — тот случай, ради которого функцию и привлекают: проверка объёмов вернула в бюджет больше, чем стоило сопровождение.
СмежноеПроекты: реализованные объекты и концепцииКто ведёт работы
Строительный контроль ведут инженеры, внесённые в национальный реестр специалистов НОСТРОЙ. Персональный состав с номерами — по запросу.
За проект отвечает лично один из сооснователей: он ведёт объект от задания на проектирование до ввода. У объекта есть человек, который знает его целиком и с которым можно разговаривать на любом этапе, не пересказывая историю заново.
Как устроена работа компании — на странице о компании.
Число людей на объекте зависит от стадии и объёма. Ответственный — всегда один и тот же.
Порядок работы
Первый разговор
Что за объект, на какой стадии, что сделано, чего не хватает.
Разбор исходного состояния
Документы, проект и смета, договор с подрядчиком. На идущей стройке — выход на площадку и разбор принятого на сегодня.
Определение объёма функции
Какие из шести блоков берём, что остаётся за вами, где граница ответственности. Фиксируется в договоре, а не в переписке.
Работа по функции
В зафиксированном объёме, состав каждого блока — в разделе о функциях.
Передача объекта
Полный комплект документации и передача службе эксплуатации.
Строим — и считаем до того, как начать. Начать можно с любой ступени, но чем раньше в проекте появляется ответственный за него человек, тем проект дешевле.
Сроки
Технический заказчик работает не отрезком, а весь срок проекта — от задания до ввода. Поэтому «сколько это займёт» — вопрос о длительности проекта, а не о нашей работе.
Что определяет длительность:
Стадия, с которой начинаем
С задания — полный цикл, с идущей стройки — сопровождение и ввод.
Процедуры и проектирование
Экспертиза, разрешение и ввод идут последовательно и занимают месяцы; длительность проектирования зависит от состава разделов и полноты исходных данных.
График эксплуатации
Сколько зон и когда освобождается — то, что растягивает работы сильнее всего и меньше всего поддаётся ускорению.
Поставка
Заводские изделия и оборудование имеют свой срок изготовления, и отсчитывается он от выпуска рабочей документации.
Параллельно идут проектирование разных разделов и подготовка тендера. Экспертиза и разрешение — нет, они последовательны по определению. Работы на захватках параллельны ровно настолько, насколько позволяет эксплуатация.
Сроков в днях мы не называем. Но после разбора исходного состояния можно назвать срок процедур — и он, как правило, и есть ответ на вопрос «когда».
Как считается вознаграждение
Две схемы, выбор зависит от продолжительности работ и от того, идёт речь о проекте целиком или о контроле чужой стройки.
Процент от бюджета проекта
Для технического заказчика на аутсорсе. Вознаграждение привязано к масштабу, а не к числу выездов.
Фиксированная ежемесячная плата
Чаще для строительного контроля, когда бюджет стройки ещё не определён или контроль нужен на ограниченном отрезке.
Конкретные цифры называются в коммерческом предложении после того, как известны объект, стадия и срок.
Обе схемы прозрачны в одном: мы не зарабатываем на объёме выполненных работ и не заинтересованы в его росте.
Частые вопросы
Кто должен вести технадзор на объекте?
Градостроительный кодекс возлагает контроль и на подрядчика, и на застройщика или технического заказчика. Подрядчик контролирует себя сам — это его обязанность, а не гарантия для вас. Контроль со стороны заказчика ведёте вы.
Чем технический заказчик отличается от генподрядчика?
Генподрядчик выполняет работы и отвечает за результат. Технический заказчик работы не выполняет: организует проект от имени застройщика и проверяет тех, кто выполняет.
Можно нанять технического заказчика в середине стройки?
Можно, и это частый случай. Работа начинается с разбора принятого: какие акты подписаны, есть ли освидетельствование скрытых работ, совпадают ли объёмы с проектом. Часть закрытого проверке не поддаётся — это фиксируется прямо.
Что будет, если вы найдёте нарушения у подрядчика?
Фиксируем и выдаём предписание со сроком устранения, а вам — заключение: что можно принимать к оплате и что нельзя. Решение о подрядчике за вами; договоры мы не расторгаем и претензионную работу не ведём, но даём документальную основу для неё.
Как проверить подрядчика, если я не строитель?
Смотреть не на площадку, а на документы: подписаны ли акты на скрытые работы до закрытия конструкций, совпадают ли объёмы с проектом, есть ли паспорта на материалы, оформлены ли изменения решениями. Без них площадка выглядит нормально ровно до первой проблемы.
Как контролировать смету подрядчика?
Сверять с проектом по каждой позиции, а не по итоговой сумме. Расхождения обычно не в расценках, а в объёмах и составе работ — что включено, а что потом предъявят дополнительным соглашением.
Нет службы капстроительства — что делать?
Либо нанимать людей на срок проекта, либо привлекать технического заказчика на аутсорсе. На разовом объекте второе обычно дешевле.
Вы можете взять только ввод в эксплуатацию, если объект построен?
Да. Работа начинается с проверки собранной исполнительной документации: до подачи надо понять, чего в комплекте не хватает.
Мы делаем не здание, а ремонт помещений. Это тоже к вам?
Да, если это помещения в индустриальном здании: производственные участки, склад, административно-бытовой корпус. Функция та же, состав задач меньше. Офисы и жильё не наш профиль.
Вы берёте контроль, если работы ведёт другой подрядчик?
Это и есть независимый строительный контроль. В работах мы не участвуем — иначе контроль перестаёт быть независимым.
Есть ли у вас допуск СРО?
Действующего СРО у компании нет. Квалификация подтверждается записями инженеров в национальном реестре специалистов НОСТРОЙ — состав по запросу.
Сколько стоит?
Процент от бюджета проекта или фиксированная ежемесячная плата. Цифру называем в коммерческом предложении.
Нормы приводим со ссылкой на статью, а не как заключение по вашему объекту. Что применимо у вас, видно после разбора исходного состояния.
С чего начинаем
Первый разговор — про объект и стадию: что планируется или идёт, что сделано, кто задействован, чего не хватает. Из этого видно, нужен ли технический заказчик целиком, достаточно ли контроля или не нужно ни то ни другое.
Что нужно от вас:
что за объект и что на нём планируется · стадия — замысел, задание, проектирование, стройка, ввод · проект и смета, если есть · договор с подрядчиком и подписанные акты, если стройка идёт · правоустанавливающие и разрешительные документы · режим работы, пропускной режим и порядок освобождения зон · кто со стороны собственника принимает решения.
Чего нет — собираем сами. Разговор, консультация и выезд на объект — бесплатно.
По итогам первого этапа вы получаете разбор исходного состояния: что в порядке, что требует вмешательства, какие блоки функции имеет смысл передать, а какие оставить себе, и что делать в первую очередь.
Стоимость и срок называем в коммерческом предложении, когда известны объект, стадия и объём функции.
Если решение ещё не принято
Всё, что выше, — работы на существующем здании, когда уже понятно, что с ним делать.
Когда это ещё не понятно — участок куплен, назначение меняется, надо понять, что вместит площадка, — сначала считаем сценарии: что здесь возможно, во что обходится каждый вариант и что закладывать в задание на проектирование.
Это второе направление нашей работы. Считаем — и выполняем работы сами.
Второе направлениеКонцепция и предпроектРасскажите об объекте
Скажем, что можно сделать с объектом, и предложим, с чего начать. Разговор, консультация и приезд на объект — бесплатно.