Проектирование и расчёты для существующего здания
Проектировщик работает по заданию, а не по намерениям. Всё, что не попало в задание, не попадёт и в проект — и выяснится это после того, как за проект заплачено.
Поэтому работу мы начинаем не с проектирования. Сначала обследование, сценарный анализ и техническое задание: какой диапазон задач здание держит сейчас и что заложить, чтобы не отрезать остальные. Дальше — проектная и рабочая документация и сами работы, которые мы выполняем.
Склады, производственные корпуса, цеха. Москва и область, Санкт-Петербург, ЦФО.
Почему проект «просто по нормам» больше не проходит
Цифры по рынку. Источник — IBC Real Estate, июнь 2026 года и конец первого полугодия.
Вакансия вдвое выше складской
Доля свободных площадей в готовых объектах light industrial класса А — 14,6 % против 7,7 % в классических складах Москвы и области.
Ставка аренды
Минус 16 % за год.
Предложение почти равно всему построенному
Маркетируется 1,1 млн м² при построенных 1,36 млн.
Построено и не введено
Почти 500 000 м² складов в Москве и области построены, но не вводятся в эксплуатацию: нет арендаторов и покупателей.
На рынке дефицита продаётся любой метр. На нынешнем продаётся только продукт — и разница между объектами перестаёт быть косметической.
Отдельная цифра про существующие здания. У построенных после 2021 года операционные расходы за год снизились на 4 %, у построенных до 2021-го — выросли на 6 %. Старый фонд пока дешевле в абсолютных цифрах, но направление движения противоположное.
Здание не изнашивается за пять лет физически — оно устаревает функционально: дороже в эксплуатации, хуже попадает в то, что нужно резиденту. Процесса не видно, пока объект занят.
Это и есть повод для реконструкции: объект проигрывает не потому, что обветшал, а потому, что перестал попадать в спрос.
Воронка резидентов: решения, принятые до проектирования
В новом строительстве механика такая. В начале проекта потенциальный резидент — весь рынок. Дальше принимаются решения, и каждое кого-то отсекает: как здание разделили на блоки, откуда завели мощность, где разместили погрузку. Все они принимаются до проектирования и определяют, кто сможет здесь работать ближайшие двадцать лет. К вводу круг закрыт: собственник не выбирает, кому сдавать, — он ждёт тех, кто остался.
Три свойства делают эту механику неочевидной.
Сужение происходит незаметно
Ни одно решение по отдельности не выглядит ошибкой: экономия, нормативы, оптимизация под первого арендатора. Ошибка в том, что никто не считает, скольких резидентов решение отсекает.
Отсекается не худшее, а конкретное
Отсеиваются не плохие арендаторы, а те, у кого именно этот параметр критичен, — часто самые платёжеспособные: требования у них жёстче.
Сужение необратимо, а расширение — нет
Круг сужается габаритами, делением на блоки, точкой ввода мощности; расширяется отделкой, оборудованием, сервисом. Логика «сэкономим сейчас, доделаем потом» не работает: то, что отсекает резидентов, доделать нельзя.
В существующем здании всё это уже произошло. Необратимое задано прошлым проектом, и вопрос не «что заложить», а какой диапазон сценариев здание держит сейчас и не сузит ли планируемая реконструкция его ещё сильнее.
Второй вопрос важнее: реконструкция — это новые необратимые решения поверх старых, и без сценарного анализа она закрывает круг ещё плотнее.
Если объект стоит непроданным, он не плохой — круг резидентов, которым он подходит, оказался меньше расчётного. Полезный вопрос не «почему не сдаётся», а «кому не подходит и почему».
Что в существующем здании необратимо, а что меняется
Диапазон определяется не желанием, а тем, что построено. Поэтому предпроектная стадия начинается с обследования: пока неизвестны фактические характеристики, сценарии обсуждать не с чем.
Задано прошлым проектом и меняется тяжело или не меняется
Сетка колонн · высота до низа несущих конструкций · отметка пола и его фактическая несущая способность · расположение и число доков и ворот · выделенная электрическая мощность и точка ввода · границы пожарных отсеков.
Добавляется в любой момент и стоит несопоставимо меньше
Отделка · оборудование и системы хранения · внутренние перегородки · сервисные решения · частично инженерные системы.
Часть из необратимого изменить всё же можно: высоту поднять, пол переделать, мощность увеличить, конструкции усилить — вопрос в цене и в том, не приближается ли она к стоимости нового объекта. Сетка колонн не меняется практически: она задана фундаментами и каркасом.
Отсюда формула: универсальность — в том, что нельзя изменить, специализация — в том, что можно. Диапазон оставляется в необратимом, конкретный продукт делается в обратимом — под того резидента, который пришёл. Противоположность — усреднение: средняя высота, средняя нагрузка, средний блок, продукт без лица.
Необратимое стоит денег заранее, обратимое — по факту спроса. Это и есть предмет предпроектного расчёта.
Что стоит постановка задачи
Случай из практики. Производственная компания на юге России строит склад готовой продукции: нанимает местных проектировщиков, получает проект и разрешение на строительство, после чего обращается за консультацией.
Проект выполнен по техническим нормативам — формально придраться не к чему. Но базовые решения приняты без учёта того, как объект будет работать: неверная ориентация, шаг колонн не под задачу. В итоге склад невозможно соединить со зданием производства и невозможно внедрить складскую автоматизацию.
Итог: потребовалось не дорабатывать документацию, а писать новое техническое задание и проектировать другое здание. Более пятидесяти миллионов рублей — заново, и это ещё не стройка, а только проектирование.
Проектировщики не халтурили
Они выполнили поручённое и выполнили по нормам. Ошибка была в постановке задачи — там, где никто не спросил, как здание будет работать.
Разрешение было получено
Все формальные фильтры объект прошёл, но ни один из них не проверяет, подойдёт ли здание тому, кто в нём будет работать.
Честная оговорка: объект был новый. На существующем здании та же механика работает жёстче: диапазон решений изначально ограничен тем, что построено. Изменить решение на предпроектной стадии стоит недель работы, на стройке — кратного удорожания, после ввода часть решений не изменить вовсе.
Несколько недель предпроектного счёта — единственный момент, когда этот счёт ещё что-то меняет.
Четыре шага предпроектной стадии
Назвать сценарии
Не все направления подряд, а два-три, реально возможных в вашем здании. Сценарий, который объект не потянет по габаритам, мощности или несущей способности, — не сценарий.
Найти решения, нужные при всех сценариях
Их немного, и они одни и те же: габариты, шаг колонн, отметка пола и его несущая способность, место под мощность, логика деления объёма.
Развести необратимое и обратимое
Что потом изменить нельзя, а что можно добавить в любой момент.
Вложиться в необратимое, отложить обратимое
Возможность закладывается заранее, исполнение — по факту спроса.
Когда этого делать не нужно. Резидент известен и зафиксирован договором — закладывать сценарии, которые не понадобятся, переплата. Сценарий один и он структурный, а не модный. Деньги дорогие, а горизонт короткий: заложенное на будущее первым идёт под сокращение. В этих случаях мы так и говорим и не продаём сценарный анализ там, где он не нужен.
Четыре шага занимают недели и делаются до проектирования — после него они ничего не меняют.
Техническое задание на проектирование
Просчитать сценарии — половина дела. Вторая — довести их до проекта; здесь они и теряются.
Само задание
Сценарии обсудили, диапазон определили, а в задание ушло одно решение: одна высота, одна нагрузка, один размер блока. Лечится формулировкой: в задании фиксируется диапазон, а не одно значение — не «высота такая-то», а «не менее такой-то с возможностью такой-то»; не «блок такого размера», а «деление по осям с шагом, позволяющим блоки от и до». На стадии задания это не стоит ничего.
Оптимизация бюджета
При сокращении сметы первым под нож идёт то, что не нужно первому арендатору: лишний метр высоты, резерв мощности, запас несущей способности, — защищать его в тот момент нечем. Поэтому короткий список того, что нельзя трогать, составляется заранее, вместе с заданием.
Продажа
Объект держит несколько сценариев, а материалы описывают одну конфигурацию: резидент, которому подошло бы иначе, не узнаёт, что вариант возможен.
Ни в одном из трёх случаев решение не отменяли — не защитили.
Разработка технического задания — отдельная работа, и она стоит несопоставимо меньше, чем проект по неполному заданию.
Порядок работы и что входит
Обследование
Фактические характеристики конструкций, состояние, дефекты, инженерное обеспечение, выделенные мощности — исходные данные для всего остального.
Сценарный анализ
Два-три возможных сценария, общие для всех решения, разделение необратимого и обратимого.
Предпроектные решения
Что закладывается, что откладывается, во что обходится.
Техническое задание на проектирование
С зафиксированным диапазоном и перечнем того, что не подлежит сокращению.
Проектная документация
В составе по постановлению № 87 — для реконструкции; в составе разделов, относящихся к работам, — для капитального ремонта.
Рабочая документация
Узлы, привязки, спецификации: всё, по чему ведутся работы.
Сопровождение экспертизы и авторский надзор
Когда экспертиза требуется — подготовка ответов на замечания; на стадии работ — авторский надзор.
Работы
Мы не передаём документацию и не уходим: реконструкцию, модернизацию и сами работы выполняем.
После любого этапа можно остановиться: обследование с расчётами — законченный результат, сценарный анализ — тоже, техническое задание можно отдать любому проектировщику.
Строим — и считаем до того, как начать. Порядок именно такой.
Реконструкция или капитальный ремонт — и что от этого зависит
Определения — в статье 1 Градостроительного кодекса.
Реконструкция · п. 14
«Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение..., а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций...»
Капитальный ремонт · п. 14.2
«Замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих...»
Граница — по двум признакам: затрагиваются ли несущие конструкции и меняются ли параметры объекта.
| Работы | Куда попадает |
|---|---|
| Надстройка этажа | реконструкция: меняется высота и этажность |
| Пристройка | реконструкция: меняется площадь и объём |
| Мезонин с изменением площади объекта | реконструкция |
| Замена несущих конструкций | реконструкция прямо по пункту 14 |
| Замена кровельного покрытия | капитальный ремонт |
| Замена ограждающих конструкций | капитальный ремонт |
| Замена инженерных систем | капитальный ремонт |
| Перепланировка по ненесущим перегородкам | капитальный ремонт |
| Устройство проёма в несущей стене | разбирается на объекте |
| Усиление несущих конструкций | разбирается на объекте |
Квалификация по статье 1 ГрК РФ
Две последние строки — не увиливание. Усиление несущих конструкций не тождественно их замене или восстановлению, а проём в несущей стене может затрагивать характеристики надёжности и безопасности, а может не затрагивать: квалификация зависит от проектного решения.
Что меняется от квалификации. Состав документации: для реконструкции — по постановлению № 87, для капитального ремонта — разделы, относящиеся к работам. Экспертиза: по части 3 статьи 49 ГрК РФ она не проводится в отношении разделов, подготовленных для капитального ремонта. Разрешение на строительство: по пункту 4.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ не требуется при капитальном ремонте. И срок: реконструкция добавляет месяцы процедур.
Разница между двумя сценариями на одном объекте может составлять полгода — и решается она проектным решением, а не выбором подрядчика.
Категорию работ определяем до начала проектирования. Это часть предпроектной стадии, а не формальность.
Проектная и рабочая документация
Состав разделов проектной документации установлен постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, действующая редакция — от 21.10.2025. Для объектов производственного и непроизводственного назначения:
пояснительная записка · схема планировочной организации земельного участка · объёмно-планировочные и архитектурные решения · конструктивные решения · сведения об инженерном оборудовании, о сетях и системах инженерно-технического обеспечения · технологические решения · проект организации строительства · мероприятия по охране окружающей среды · мероприятия по обеспечению пожарной безопасности · требования к обеспечению безопасной эксплуатации · мероприятия по обеспечению доступа инвалидов · смета при бюджетном финансировании · иная документация в предусмотренных законодательством случаях.
Поправки 2024 года. Постановление Правительства от 06.05.2024 № 589, в силе с 1 сентября 2024 года: в пояснительную записку добавлены реквизиты результатов применения способов обоснования соответствия решений требованиям Федерального закона, а обязательный перечень национальных стандартов и сводов правил заменён перечнем документов, обеспечивающих соблюдение технических регламентов. Пояснительная записка перестала быть формальным перечислением норм.
Рабочая документация разрабатывается, по пункту 4 постановления № 87, «в целях реализации в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации» и состоит из текстовых документов, рабочих чертежей и спецификаций.
Проектная отвечает «что делаем и почему это безопасно» и проходит экспертизу, рабочая — «как это построить». По проектной нельзя строить, по рабочей нельзя пройти экспертизу.
За словами «нужен проект» может стоять любая из двух стадий. Это выясняется до того, как назван срок.
Экспертиза и разрешение на строительство
Экспертиза при капитальном ремонте
Часть 3 статьи 49 ГрК РФ: «Экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства».
Экспертиза при реконструкции
По общим правилам статьи 49. Часть 2 перечисляет случаи, когда экспертиза не проводится; к индустриальным объектам относятся пункты 4 и 5 — отдельно стоящие объекты не более двух этажей и не более 1 500 м², за исключением особо опасных, технически сложных и уникальных. Большинство складов и производственных корпусов под исключение не подпадает по площади: экспертиза требуется, и её срок закладывается в график.
Разрешение на строительство
По пункту 4.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ не требуется при капитальном ремонте. По пункту 4 той же части — при изменении объектов и их частей, если изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства.
Формулировка «не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности» означает, что доказывать это придётся проектным решением.
Норму мы приводим со ссылкой на пункт, а не как заключение по вашему объекту: применимость исключений проверяется по его характеристикам. Сопровождение процедур — функция технического заказчика.
Разрешительные процедуры — самая жёсткая часть графика: их длительность определяет не подрядчик.
Расчёты, которые входят в работу
Поверочные расчёты несущей способности
По фактическим характеристикам: геометрии, прочности материалов, нагрузкам, расчётной схеме с учётом дефектов. Основание для решения по усилению конструкций.
Расчёт нагрузок под оборудование и системы хранения
Нагрузка идёт вниз по всей цепочке: перекрытие, балки, колонны, фундаменты. См. увеличение ёмкости склада.
Теплотехнический расчёт ограждающих конструкций
При смене режима эксплуатации, утеплении, переводе объёма в отапливаемый.
Расчёт воздухообмена и тепловой нагрузки
Воздухообмен определяется по вредностям техпроцесса, а не по площади. См. инженерные системы.
Расчёт требуемого предела огнестойкости и толщины покрытия
По степени огнестойкости здания и приведённой толщине металла. См. огнезащиту конструкций.
Расчёт освещённости
По разрядам зрительной работы и расстановке рабочих мест.
Электрические нагрузки и баланс мощности
Хватает ли выделенной мощности под планируемые изменения — от этого зависит срок всего проекта.
Каждый расчёт — самостоятельный результат: с ним можно принимать решение, не заказывая проект целиком.
Сроки
Сроки называются после того, как определена категория работ и известен состав документации. Что на них влияет:
Полнота исходных данных
Сохранившаяся проектная и исполнительная документация сокращает срок; её отсутствие означает обмеры на объекте.
Наличие обследования
Если оно выполнено и содержит нужные характеристики, сценарный анализ начинается сразу.
Число сценариев
Два-три считаются быстро; попытка удержать все растягивает стадию и не окупается.
Квалификация работ
Капитальный ремонт не требует ни экспертизы, ни разрешения, реконструкция добавляет процедуры.
Состав разделов
Проект по конструктиву и всем инженерным системам и проект по одному разделу — разные объёмы.
Экспертиза
Её длительность и замечания закладываются отдельно.
Параллельность стадий
Проектная и рабочая документация могут разрабатываться одновременно.
Предпроектная стадия — единственная, которую сокращать бессмысленно: недели работы, определяющие всё остальное.
Как считается стоимость
Обследование и исходные данные
Зависит от того, что сохранилось и сколько восстанавливается натурно.
Сценарный анализ и предпроектные решения
Зависит от числа сценариев и от того, насколько они расходятся по требованиям.
Техническое задание
Отдельная позиция, самая недооценённая по соотношению стоимости к последствиям.
Проектная документация
По составу разделов и категории работ.
Рабочая документация
По объёму и сложности решений.
Сопровождение экспертизы
Объём заранее не известен: зависит от замечаний.
Работы
По проектному решению, когда оно принято.
Цифры — в коммерческом предложении, когда понятны объект, категория работ и состав документации.
Первые три позиции стоят недель работы, четвёртая и пятая — в разы больше, седьмая — на порядок. Порядок оплаты совпадает с порядком, в котором решения ещё можно менять.
Частые вопросы
Зачем предпроектная стадия, если есть проектировщики?
Проектировщик работает по заданию: если в задании одно значение вместо диапазона, в проекте будет одно решение. Предпроектная стадия отвечает, что должно быть в задании.
У нас капитальный ремонт или реконструкция?
По статье 1 ГрК РФ реконструкция — изменение параметров объекта, надстройка, перестройка, расширение, замена или восстановление несущих конструкций; капитальный ремонт — то же по конструкциям, кроме несущих. Ответ даёт разбор планируемых работ.
Нужны ли экспертиза и разрешение на строительство при капитальном ремонте?
Нет. Экспертиза не проводится в отношении разделов, подготовленных для капитального ремонта (часть 3 статьи 49 ГрК РФ), разрешение не требуется (пункт 4.1 части 17 статьи 51). По пункту 4 той же части разрешение не нужно и при изменениях, не затрагивающих характеристики надёжности и безопасности.
Чем проектная документация отличается от рабочей?
Проектная отвечает «что делаем и почему это безопасно», её состав задан постановлением № 87, она проходит экспертизу. Рабочая, по пункту 4 того же постановления, разрабатывается для реализации её решений: чертежи и спецификации. Экспертизу не проходит.
У нас уже есть проект, но он нас не устраивает. Что можно сделать?
Понять, что именно не устраивает и на какой стадии принято решение, которое к этому привело. Иногда достаточно доработки, иногда нужно новое техническое задание. Выясняется разбором проекта.
Усиление конструкций — это реконструкция?
Не обязательно: усиление не тождественно замене или восстановлению несущих конструкций, о которых говорит пункт 14 статьи 1 ГрК РФ. Квалификация зависит от проектного решения и от того, меняются ли параметры объекта.
Вы делаете только расчёты и задание, без проекта и работ?
Делаем: каждый этап — самостоятельный результат. Но проектирование и сами работы мы тоже выполняем: предпроект — то, с чего начинаем, а не то, чем ограничиваемся.
Нужно ли останавливать производство на время обследования и обмеров?
Работы ведутся по согласованному графику — в большинстве случаев без остановки складских и производственных процессов.
Ответы даны как норма со ссылкой на пункт. Заключение по объекту делается по его характеристикам.
С чего начинаем
Первый разговор — не про то, какой нужен проект, а про то, что планируется делать со зданием и под кого.
Что нужно от вас: что планируется — оборудование, планировка, надстройка, пристройка, смена назначения, приведение под требования резидента · кто предполагаемый пользователь или их несколько · проектная и исполнительная документация, если сохранилась · технический паспорт и поэтажные планы · материалы прошлых обследований · сведения о выделенных мощностях · режим работы и ограничения по доступу.
Чего нет — восстанавливаем на объекте.
По итогам первого этапа вы получаете фактические характеристики здания, два-три возможных сценария, разделение необратимого и обратимого, квалификацию работ и перечень процедур. С этим можно принимать решение: продолжать, изменить замысел или остановиться.
Первый шагОбследование зданий и сооруженийНаправлениеРеконструкция: сценарии, проектирование и работыРазборЗащита складов от БПЛА: почему сплошное накрытие не работаетСтоимость и срок — в коммерческом предложении, когда понятны объект и задача.
Если решение ещё не принято
Всё, что выше, — работы на существующем здании, когда уже понятно, что с ним делать.
Когда это ещё не понятно — участок куплен, назначение меняется, надо понять, что вместит площадка, — сначала считаем сценарии: что здесь возможно, во что обходится каждый вариант и что закладывать в задание на проектирование.
Это второе направление нашей работы. Считаем — и выполняем работы сами.
Второе направлениеКонцепция и предпроектРасскажите об объекте
Скажем, что можно сделать с объектом, и предложим, с чего начать. Разговор, консультация и приезд на объект — бесплатно.