Развитие территории: что построить на участке и что делать с площадкой
Площадь и назначение известны. Дальше начинаются вопросы, на которые нельзя ответить без расчёта: сколько арендопригодной площади вытягивает участок, какой формат даёт больше, что строить в первую очередь, профинансирует ли банк проект на этих цифрах. Мы считаем сценарии, оформляем выбранный сценарий в концепцию и готовим задание на проектирование.
Когда это нужно
Есть участок, нет проекта
Границы и назначение известны, а сколько участок стоит как проект — нет: формат, этажность, нарезка блоков и арендопригодная площадь ещё не посчитаны.
Есть площадка со старыми строениями
Часть площадей сдаётся, часть занята производством, здания ремонтировались фрагментарно. Оставить как есть, переделать под аренду или заменить застройку — у каждого варианта своя стоимость и своя отдача, и пока они не посчитаны, решение откладывается.
Покупается участок или площадка
До сделки нужно понять, что там возможно фактически, а не формально: разрешённые параметры застройки, охранные и санитарно-защитные зоны, состояние сетей.
Нужен пакет для банка
Финансовая модель собирается сразу в том виде, в котором её рассматривают на кредитном комитете: арендный поток, денежный поток, фондирование, капитальные затраты.
Два формата работы
Что возможно на площадке по градостроительным основаниям, обход и инвентаризация строений, состояние инженерной инфраструктуры, сценарии с бюджетом и финансовой моделью. Точность ±15%: достаточно, чтобы выбрать сценарий и принять решение о вложениях, но недостаточно, чтобы заключать договор на работы.
Схема генерального плана, планировки, разрезы и 3D-виды, транспортная схема, пояснительная записка с расчётом площадей и нагрузок, бюджет по разделам, график финансирования, финансовая модель, задание на проектирование. Всё сводится в технико-экономическое обоснование на 40–50 страниц.
Экспресс-анализ — первая ступень. Его стоимость засчитывается в следующий этап, если продолжаем работу.
Из чего состоит концепция
Графика
Схема генерального плана с таблицей технико-экономических показателей, планировки основных зданий и разрезы, 3D-виды комплекса, транспортная схема с разделением грузовых и легковых потоков, ситуационный план.
Расчёт
Пояснительная записка: анализ локации и рынка, площади застройки и арендопригодная площадь, парковка по типам транспорта, обоснование технологических и строительно-технических решений, нагрузки по энергоресурсам, этапы реализации.
Экономика
Бюджет по разделам работ, а не общей суммой; график финансирования; финансовая модель с показателями для инвестора — NPV, IRR, окупаемость, доходность.
Формат, этажность, шаг колонн и нарезка блоков задаются здесь один раз. Изменить их в проектировании — значит переделать проект заново и целиком; на площадке они не меняются вовсе. Поэтому участок считается под несколько сценариев использования, а бюджет собирается до входа в затраты на изыскания и проектирование.
Портфолио44 концепции и мастер-плана с 2019 годаКак работаем
Экспресс-анализ · концепция · проектирование · работы · оснащение. Начать можно с любой ступени, каждая даёт законченный результат. Задание на проектирование готовим сами — проектирование стартует с теми же решениями, что заложены в концепции.
СмежноеОбследование: когда на площадке уже есть строенияСмежноеФинансирование модернизации: из чего состоит заявкаНаправлениеРедевелопмент: смена назначения объектаВопросы
Что нужно от нас, чтобы начать?
Границы участка и то, что есть из документов: проект планировки, ГПЗУ, отчёты изысканий, технические условия на сети и примыкание к дороге. Каждый пункт — с оговоркой «если имеется»: отсутствие части документов работу не останавливает.
Вы делаете концепцию, если проектировать будет другая организация?
Да. Концепция заканчивается заданием на проектирование, с которым можно идти к любому проектировщику. Результат не привязывает вас к нам.
Можно ли использовать результат без вашего участия?
Да. Заключение и финансовая модель работают сами по себе: для разговора с банком о финансировании, для переговоров с арендаторами, для обоснования решения перед партнёрами.
Что не входит?
Инструментальное обследование строений, проектная и сметная документация, согласования и получение исходно-разрешительной документации — это следующие ступени, и что из них понадобится, становится ясно по результатам. Корректировка схемы под требования конкретного арендатора — отдельная работа.
Когда решение принято
Всё, что выше, — работа до проектирования: сценарии, расчёты, техническое задание.
Дальше начинаются работы на объекте: реконструкция, редевелопмент, модернизация, ремонт, расширение. Их мы выполняем сами.
Строим — и считаем до того, как начать. Порядок именно такой.
Второе направлениеРаботы на объектеРасскажите об объекте
Скажем, что можно сделать с объектом, и предложим, с чего начать. Разговор, консультация и приезд на объект — бесплатно.